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VIVIENDA DE NUEVA CONSTRUCCIÓN

Capítulo 5: Derechos y garantías del comprador

La adquisición de un piso "sobre plano" plantea la necesidad de asegurar al comprador que la vivienda se construirá, que se entregará en el plazo previsto y que reunirá las características, instalaciones, servicios y calidades pactados. La Ley establece una serie de derechos y garantías que usted debe conocer y utilizar.

- Contrato de compraventa
- Derechos del consumidor tras la firma del contrato
- Garantías y derechos por daños sobrevenidos
- Cláusulas abusivas que puede encontrar
- El consumidor tiene derecho a estar informado
- Garantía de las cantidades entregadas a cuenta
- Usted tiene derecho a elegir notario



Contrato de compraventa.

Quien decide comprar una vivienda habitualmente entrega una cantidad en concepto de "reserva". El siguiente paso es reunirse con la parte vendedora para firmar el contrato privado de compraventa.

La redacción del contrato debe responder a los principios de buena fe y equilibrio de los derechos y obligaciones de ambas partes. El contrato debe incluir todas las condiciones generales y especiales y, en particular, que el comprador no pagará los gastos que correspondan legalmente al vendedor y que tiene derecho a elevar a escritura pública el contrato, así como a elegir notario.

Normalmente, el vendedor presenta un modelo de contrato: tenga en cuenta que usted no tiene obligación de aceptarlo y que si alguna cláusula no le parece correcta puede participar en su confección. Si el vendedor se opone puede negarse a firmar exigiendo la devolución íntegra de la cantidad entregada como señal, sin que la parte vendedora pueda alegar incumplimiento.


Derechos del consumidor tras la firma del contrato.

En muchos casos, el consumidor se ve forzado a aceptar el contrato a pesar de no estar conforme con algunas de sus cláusulas, puesto que no quiere perder la vivienda elegida. La legislación se hace eco de esta situación y le ofrece una serie de derechos:

- Nulidad de cláusulas abusivas: Si el contrato incluye cláusulas abusivas (ver cuadro 5) éstas quedan anuladas y se tienen por no puestas aunque las haya firmado y aceptado el comprador.

- Integración del contrato: Toda la información incluida en la oferta, promoción y publicidad es exigible aun cuando no conste expresamente en el contrato celebrado.

- Interpretación del contrato: En caso de duda sobre alguna de las cláusulas la Ley impone la interpretación más favorable al consumidor.

- Sanciones administrativas: El incumplimiento de la normativa de protección al consumidor se considera una infracción administrativa sancionable con multa.


Garantías y derechos por daños sobrevenidos

El constructor y el arquitecto son responsables, por un plazo que puede alcanzar los quince años, si el edificio se arruina o tiene defectos graves. El vendedor también responde de los vicios o defectos ocultos menores, por un plazo de seis meses contados desde la entrega.

Además, la Ley de Ordenación de la Edificación impone a los distintos agentes de la construcción la siguiente responsabilidad:

- Daños materiales por vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de la obra: un año.

- Daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad (relativos a la higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico): tres años.

- Daños materiales por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales: diez años.

CLÁUSULAS ABUSIVAS QUE PUEDE ENCONTRAR
-
Atribución al vendedor del derecho de interpretar o modificar unilateralmente el contrato.
-
Inclusión de fechas de entrega meramente indicativas o condicionadas a la voluntad del promotor.
-
Declaraciones de conformidad por el comprador respecto a hechos o aspectos que no ha tenido oportunidad de conocer.
-
Imposición al consumidor de la adquisición de bienes o servicios complementarios o accesorios no solicitados por él.
-
Autorización al vendedor para incrementar el precio por conceptos que no impliquen prestaciones adicionales que pueda aceptar o rechazar libremente el comprador.
-
Obligación del comprador para subrogarse o pagar un préstamo solicitado por el promotor.
-
Obligación de pagar por reformas no acordadas previamente.
-
Cobro al adquirente de gastos administra- tivos o bancarios no generados por él.
-
Renuncia del comprador respecto a su derecho a elegir notario.

! Está prohibido incluir en el contrato cláusulas "abusivas"; de incluirse, se considerarán nulas

EL CONSUMIDOR TIENE DERECHO A ESTAR INFORMADO

-

Datos identificativos del vendedor, del constructor y del arquitecto.
-
Descripción de la vivienda con planos y con expresión de su superficie útil.
-
Descripción general del edificio, zonas comunes y servicios accesorios; detalle y trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, así como de las medidas de seguridad contra incendios.
-
Memoria de calidades: referencia a los materiales y aislamientos empleados en la construcción.
-
Copia de las autorizaciones y licencias administrativas.
-
Datos registrales del inmueble.
-
Estatutos de comunidad.
-
Fase de la construcción y fecha prevista para la entrega.
-
Precio total de la venta que debe incluir los honorarios de intermediarios y el IVA.
-
Forma de pago.
-
Copia del documento que justifique estar garantizadas, conforme a la Ley, las cantidades entregadas a cuenta por los compradores.
-
Modelo del contrato y sus condiciones generales y especiales.

La Ley obliga al vendedor a contratar un seguro por si la vivienda no se construye o se retrasa

GARANTÍA DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA

La Ley obliga al vendedor a contratar un seguro o aval bancario que garantice al comprador de una vivienda en construcción la devolución de las cantidades entregadas y sus intereses legales en el supuesto de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido. No entregue ningún dinero sin asegurarse de la existencia de ese seguro. Además, esa garantía implica que la compañía de seguros o entidad financiera (Banco o Caja de Ahorros)ha estudiado y valorado favorablemente la seriedad y viabilidad de la promoción.

Las cantidades entregadas deben ingresarse en una cuenta específica: realice el pago mediante abono directo en la citada cuenta o, al menos, solicite al promotor justificación de su ingreso.

USTED TIENE DERECHO A ELEGIR NOTARIO

La Ley reconoce al comprador el derecho a elegir notario: utilícelo.

Usted puede escoger el notario que desee siempre que éste tenga su despacho en un lugar que guarde conexión razonable con la vivienda o con el domicilio del vendedor.

Son posibles los pactos individuales libremente acordados, pero dejar en manos del vendedor el derecho a elegir notario o la renuncia por el comprador a ejercitar este derecho constituyen cláusulas abusivas que deben tenerse por no escritas.

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VIVIENDA USADA:
COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES

Capítulo 4: TRÁMITES POSTERIORES A LA ESCRITURA

Una vez que haya firmado la escritura de compraventa, atienda a los siguientes trámites y obligaciones:

Pago de Impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si va a realizar personalmente estas gestiones, consulte en la notaría los plazos a fin de evitar sanciones o pérdida de derechos.

Si opta por encargar su tramitación a un tercero (la propia notaría, gestoría, etc.) tendrá que abonar una cantidad a cuenta de los gastos por la que deberán entregarle el correspondiente recibo. Una vez en su poder la escritura, compruebe el pago de impuestos e inscripción y exija una detallada rendición de cuentas. No acepte recibos globales, reclame las facturas originales del notario, gestor, Registro de la Propiedad, así como la carta de pago de los impuestos.

Comunidad de Propietarios. Identifíquese como nuevo propietario y facilite un domicilio para cualquier notificación.

Suministros. No olvide poner a su nombre los suministros que afecten a la vivienda (gas, luz, teléfono, etc.).

Documentación y Facturas. Conserve todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales referentes a su adquisición.

! En los seis meses siguientes a la entrega podrá reclamar al vendedor por los vicios o defectos que descubra en la vivienda.

¿QUÉ DEBO TENER EN CUENTA SI COMPRO
UNA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL?

Si adquiere alguna Vivienda de Protección Oficial o de Precio Tasado, debe prestar atención a:

Precio: El precio máximo de venta está legalmente limitado.

Destino: La vivienda debe ocuparse en el plazo máximo fijado y destinarse necesariamente a domicilio habitual y permanente.

Limitaciones y prohibiciones a la disposición: Es muy frecuente que existan limitaciones más o menos amplias a la venta de estas viviendas, e incluso, prohibición de transmitirlas durante cierto tiempo o reserva por la Administración de derechos de adquisición preferente.

Ayudas a la compra: la adquisición de una vivienda de Protección Oficial goza de ayudas económicas directas, préstamos subvencionados, así como rebajas y exenciones fiscales y de los aranceles notariales y registrales.

En conclusión: antes de adquirir una vivienda de esta naturaleza asegúrese de su régimen legal específico. El departamento de la respectiva Comunidad Autónoma le facilitará cuanta información necesite.

! No se conforme con acudir a la notaría el día de la firma, vaya antes a obtener información y asesoramiento

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Capítulo 2. LA FIRMA DEL DOCUMENTO PRIVADO

¿Qué aspectos debo cuidar en la redacción del documento privado?

Identificación y representaciones. Asegúrese de la identidad de los vendedores y de que éstos coinciden con las personas que figuran como propietarios en el Registro de la Propiedad. Desconfíe de cualquier apoderamiento que no sea notarial. Fije un domicilio y procedimiento para notificaciones.

Precio. Determine con claridad el precio y la forma de pago. No admita la fijación de un precio inferior al real ni abone cantidades que no queden documentadas ya que esto no se ajusta a la Ley y le puede acarrear perjuicios irreparables.

Arras o señal. El documento privado nunca ofrece las garantías de la escritura autorizada por notario, por ello, cuando lo firme no debe abonar todo el precio sino tan sólo una "señal" (normalmente entre un diez y un veinte por ciento del total).

¿Qué opciones puede elegir si el piso tiene cargas?

Cancelación: El vendedor asume la obligación de pagar y cancelar toda carga con anterioridad a la firma de la escritura. También puede pactarse que en el momento de la firma el comprador descontará del precio total el importe de las deudas pendientes y las liquidará por cuenta del vendedor.

Subrogación: El comprador desea continuar con la hipoteca existente sobre la vivienda liberando de su pago al vendedor. En este caso, en el documento privado se hace constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.

¿QUÉ SON LAS ARRAS?

Cuando se firma el contrato suele abonarse una cantidad como reserva o "señal", que se llama arras. Las arras pueden ser de dos tipos, elija el que más le convenga:

a) Las "arras de desistimiento" permiten al comprador renunciar a la adquisición en cualquier momento anterior a la firma de la escritura perdiendo únicamente la cantidad entregada como señal. También puede renunciar el vendedor devolviendo el doble de la cantidad recibida. Tienen la ventaja de que el comprador no arriesga todo el precio pactado ante cualquier imprevisto. Su inconveniente radica en que si el vendedor recibe una oferta mejor puede interesarle deshacer el contrato.

b) Las "arras confirmatorias" implican que la compraventa queda definitivamente pactada sin que ninguna de las partes pueda "echarse atrás" unilateralmente. Acuda a esta figura cuando quiera "asegurar su adquisición".

! No dé nada por supuesto. Compruebe que el contrato incluye todo lo pactado (trastero, garaje, muebles...)

¿QUIÉN CORRE CON LOS GASTOS?

Para el caso de que no hubiere acuerdo al respecto, la Ley distribuye los gastos en los términos siguientes:

- El vendedor abonará: los gastos de cancelación de cargas pendientes; la escritura pública; la contribución urbana (IBI)y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos ("plusvalía "municipal).

- El comprador pagará la primera copia de la escritura; el impuesto de la transmisión (IVA o ITP y AJD) y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

-La práctica habitual es que los gastos de la escritura pública notarial se pacten con cargo al comprador. De no haber pacto el vendedor correrá con los gastos de matriz y el comprador con los de primera copia, aunque hay excepciones territoriales.

- Los honorarios de gestor, asesor, abogado, agente de la Propiedad Inmobiliaria, tasador, etc, serán satisfechos por quien contrate sus servicios.

Si hubiere pactos especiales, los contratantes deberán respetar lo acordado.

! El derecho a elegir notario corresponde a quien asume los gastos de la escritura o la mayor parte de los mismos.